برای افرادی که به نحوی با معامله ملک یا هر مال دیگری سر و کار داشته اند؛ قولنامه و مبایعه نامه، اصطلاحاتی آشنا هستند. هر چند هر دوی این قراردادها جزء اسناد رسمی به شمار نمی آیند؛ اما چنانچه در یک معامله سندی رسمی ثبت نشده باشد، به عنوان جایگزین از لحاظ قانونی قابل استناد می باشند. در این مطلب قصد داریم، تا ضمن آشنایی شما با مفهوم هرکدام از این اصطلاحات، به بررسی تفاوت آنها بپردازیم.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه یا بیع نامه به قراردادی گفته می شود که در زمان معامله ملک یا هر مال دیگری بین خریدار و فروشنده ثبت می شود. هرچند مبایعه نامه سندی رسمی به حساب نمی آید؛ اما بر مبنای قانون، معتبر بوده و بیشتر معامله گران ترجیح می دهند که از بیع نامه به جای قولنامه استفاده کنند. تنظیم مبایعه نامه به خصوص در معامله ملک با استقبال بیشتری مواجه شده است؛ چرا که می توان این قراردادها را در سامانه ثبت اسناد وارد کرده و کد رهیگیری و هولوگرام رسمی دریافت کرد. در هر مبایعه نامه، هر دو طرف در مقابل یکدیگر تعهداتی را قبول می کنند.
قولنامه چیست؟
قولنامه در واقع همان «پیش نویس» قرارداد اصلی (عقد بیع) است و به بیان دیگر،سندی عادی است که در حد مفاد آن برای طرفین ایجاد تعهد می کند و هدف از تنظیم قولنامه، مکتوب نمودن قول یا تعهد به انجام بیع در آینده است. که بنا به دلایل متعددی از جمله فراهم نبودن کامل شرایط انعقاد قرارداد اصلی، مورد استفاده قرار می گیرد.
در واقع قولنامه نیز به شرط مخالف قانون نبودن به محض امضاء شکل قانونی به خود می گیرد و برای امضاء کنندگان آن لازم الاجرا می باشد. لذا در تنظیم آن باید بسیار دقت کرد و قدرت آن را دست کم نگرفت.
در واقع قولنامه قراردادی منطبق بر ماده ی ۱۰ قانون مدنی است که قدرت الزام آوری کافی نیز برای طرفین دارد اما آثار عقد بیع را بطور کامل ندارد.
سند رسمی چیست؟
سند رسمی که دارای انواع مختلف می باشد، سندی است که توسط مامورین صلاحیت دار، در حدود وظایف و صلاحیت آن ها، تنظیم شده است و می توان از آن، به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا، در مقام دفاع یا دعوا، استفاده کرد و ادعای انکار یا تردید، در خصوص آن، راه نخواهد داشت. همچنین، مقصود از سند رسمی در قانون ثبت، اسناد تنظیم شده در دفترخانه ها بوده که در حدود مقررات، تنظیم و ثبت می گردند.
تفاوت مبایعه نامه با سند
مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ی آن خریدار و فروشنده در خصوص ملک یا کالای موردمعامله با هم توافق می کنند. طرفین در مبایعه نامه در مورد زمان و مکان تحویل مال و نحوه‌ی پرداخت هزینه، تعهداتی را قبول می کنند. پس مبایعه نامه سندی عادی است. اما سند عادی با سند رسمی چه تفاوتی دارد؟
سند رسمی، سندی است که مأموران رسمی آن را تنظیم می‌کنند. مثلاً شناسنامه یا سندی که در دفترخانه‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود یک سند رسمی محسوب می‌شود. به‌طور کل اسنادی که در دفترخانه تنظیم شده باشند، به عنوان سند رسمی تعریف می‌شوند.
مبایعه نامه یا قولنامه بخش‌های مختلفی دارد که آشنایی با این بخش‌ها به طرفین کمک می‌کند تا این قرارداد را آگاهانه امضا کنند.
مرز تشخیص تفاوت بین قولنامه و مبایعه نامه، تا حدی ظریف است اما با دانستن چند نکته می توان متوجه تفکیک بین آنها شد . فرض کنید شما مایل به خرید یک اتومبیل از آقای ت هستید. شما یا آقای ت قراردادی می بندید و در آن درباره شرایط تحویل کالا از جمله زمان تحویل کالا و مکان تحویل کالا و هم چنین نحوه پرداخت هزینه توافق می کنید و حتی ممکن است پیش پرداختی به ایشان بدهید ، در این شرایط شما با آقای ت یک مبایعه نامه یا بیع نامه تنظیم کرده اید اما اگر شما و آقای ت قراردادی با این مضمون که شش ماه آینده 1 دستگاه اتومبیل از ایشان خریداری خواهید کرد و ایشان نیز اقدامات لازم را برای آن زمان فراهم خواهد کرد شما یک قولنامه منعقد کرده اید . بنابراین می توان گفت تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چند شرط زیر است:
• قولنامه همانطور که از نام آن مشخص است دارای مفهوم قول و تعهد است اما مبایعه نامه یعنی قرارداد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش منعقد شده است .
• با توجه به مورد بالا می توان گفت یکی از اصلی ترین تفاوت های قولنامه و مبایعه نامه در این است که قولنامه وعده قرارداد است و مانند یک پیش قرارداد عمل می کند اما مبایعه نامه یک تعهد واقعی است و قراردادی اصلی محسوب می شود .
• از فرق های دیگر قولنامه و مبایعه نامه این است که چون مبایعه نامه یک تعهد اصلی است پس به محض انعقاد آن انتقال مالکیت نیز صورت می گیرد اما در قولنامه انتقال مالکیتی صورت نمی گیرد و دو طرف تنها متعهد می شوند اقدامات لازم برای انعقاد معامله ای در آینده را انجام دهند .
• مبایعه نامه از کلمه بیع به معنای خرید و فروش می‌آید. اما قولنامه متشکل از دو واژه قول و نامه است. به این معنا که دو طرف به یکدیگر قول‌هایی در رابطه به پایبندی معامله می‌دهند.
• مبایعه نامه به نوعی تعهد طرفین نسبت به قرارداد را منعکس می‌کند؛ اما قول نامه وعده‌های طرفین به یکدیگر است که در قالب پیش قرارداد بسته می‌شود.
• در زمان تنظیم مبایعه نامه، مشاور املاک از طریق سایت اسناد رسمی، سند ملک و عدم وجود مبایعه نامه ملک دیگر را بررسی می‌کند تا با مشکلاتی از قبیل فروش ملک به چند نفر به طور همزمان مواجه نشوید. اما در قولنامه این چنین نیست.
• مبایعه نامه دارای اعتبار قانونی است اما قولنامه جزو اسنادی محسوب می‌شود که از اعتبار قانونی برخوردار نیست.
• فرقی نمی‌کند که قرارداد شما قولنامه باشد یا مبایعه نامه؛ در هر صورت اگر فروشنده برای انتقال سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکند، می‌توانید از طریق دادگاه الزام به تنظیم سند را بخواهید.
• در قولنامه لزومی ندارد که در ابتدای قرارداد مبلغ اولیه ثمن معامله از سوی خریدار پرداخت شود؛ بلکه می‌توان تا زمان آماده شدن مبلغ اولیه از سوی خریدار، قولنامه تنظیم کنید. اما در مبایعه نامه باید ثمن اولیه ملک در ابتدا پرداخت شود و مابقی پول در تاریخ مشخص شده به حساب فروشنده واریز شود.
جمع بندی
قبل از هر چیزی باید بدانید که نه قولنامه نه مبایعه نامه هیچ‌کدام در دسته اسناد رسمی قرار نمی‌گیرند. زیرا، تنها زمانی که خریدار و فروشنده در دفاتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی ملک یا هر مال دیگری اقدام نکنند، از لحاظ قانونی هر نوع قرارداد جایگزین دیگری شامل اسناد رسمی نخواهد شد.
اما با این حال، مبایعه نامه به نسبت قولنامه از اعتبار بیشتری برخوردار است.
