ملک ورثه ای یا موروثی ملکی است که به دلیل مرگ مالکان قبلی، به وراثان منتقل شده است. این نوع ملک‌ها معمولاً موضوع چالش‌های حقوقی و مالی هستند و نیاز به بررسی دقیق قوانین و مقررات مربوطه دارد.
ملک ورثه ای چیست؟
ملک ورثه ای ملکی است که صاحب آن فوت کرده است و طبق قانون به مالکیت وراث در آمده است. این نوع ملک متعلق به همه وراث است و در واقع مشاع می‌باشد. در صورتی که وراث بیش از یک نفر باشند، ملک موروثی به مالکیت مشاع آنان در می‌آید.
ملک ورثه ای می‌تواند توسط وراث خرید و فروش شود، اما باید نکات قانونی خاصی رعایت شود. برای خرید یک ملک ورثه ای، باید احراز مالکیت، بررسی گواهی انحصار وراثت، بررسی وصیت‌نامه، بررسی وضعیت وراث صغیر (اگر موجود)، بررسی وکالت‌نامه، موافقت همه وراث، و بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی انجام شود.
مراحل خرید ملک ورثه ای
احراز مالکیت: تأیید اینکه ملک به نام متوفی است.
بررسی گواهی انحصار وراثت: از فروشنده درخواست گواهی انحصار وراثت بدهید.
بررسی وصیت‌نامه: تأیید اینکه آیا متوفی وصیت کرده است یا خیر.
بررسی وضعیت وراث صغیر: اگر در بین وراث صغیری وجود داشته باشد، باید توسط قیم یا ولی معامله انجام شود.
بررسی وکالت‌نامه: اگر وراث در کشور یا شهر دیگری هستند، باید وکالت‌نامه رسمی داشته باشند.
موافقت همه وراث: تأیید اینکه همه وراث با فروش موافقدار هستند.
بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی: تأیید اینکه ملک در فهرست اموال متوفی قرار دارد.
داشتن مدارک لازم در هنگام خرید ملک ورثه ای
مدارکی که باید دریافت کرد شامل موارد زیر می باشد
گواهی انحصار وراثت
این گواهی توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و شامل نام تمام وراث و مشخصات سهم هر کدام است.
برای دریافت این گواهی، باید وراث یا وکلای آنها به آخرین محل زندگی متوفی مراجعه کنند.
سند مالکیت
سند مالکیت ملک ورثه‌ای باید به نام متوفی باشد.
رضایت تمام وراث ضروری است و بدون آن، معامله باطل خواهد بود. در صورت وجود وارث صغیر (کمتر از 15 سال)، نیاز به قیم یا اجازه دادستان است. باید بررسی شود که آیا وصیت‌نامه متوفی وجود دارد و چه نوعی است (عهدی یا تملیکی). در صورت نیاز به وکالت، باید وکالت‌نامه رسمی توسط دفتر ثبت اسناد تنظیم شود.
بیشتر بخوانید:
- چگونه یک مشاور املاک خوب در شمال پیدا کنیم؟
- آشنایی با برخی اصطلاحات کاربردی ثبتی به زبان ساده
- محاسبه کمیسیون املاک 1403 شمال
- مراحل و هزینه گرفتن جواز ساخت روستایی
توجه به نکات مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای
در خرید و فروش ملک ورثه ای، چند نکته مهم باید در نظر گرفته شوند. این نکات شامل مراحل قانونی، شرایط فروش، و نحوه تقسیم سود را پوشش می‌دهند.
نکات مهم در خرید ملک ورثه ای
احراز مالکیت:
تأیید اینکه ملک به نام متوفی ثبت شده است
بررسی گواهی انحصار وراثت از فروشنده
بررسی وصیت‌نامه:
تأیید اینکه آیا متوفی وصیت کرده است یا خیر
بررسی محتوای وصیت‌نامه در صورت وجود
بررسی وضعیت وراث صغیر:
شناسایی وجود وراث صغیر در بین وراث
بررسی وکالت‌نامه در صورت نیاز
موافقت همه وراث:
تأیید موافقت همه وراث با فروش
تنظیم سند تفاهم‌نامه بین وراث
بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی:
تأیید اینکه ملک در فهرست اموال متوفی قرار دارد
بررسی میزان مالیات بر ارث
وکالت‌نامه:
درخواست وکالت‌نامه از دادگاه برای نمایندگی وراث در خارج از کشور
نکات مهم در فروش ملک ورثه ای
موافقت همه وراث:
تأیید موافقت تمام وراث با فروش
تنظیم سند تفاهم‌نامه بین وراث
تقسیم سود:
محاسبه مبلغ فروش بر اساس ارزش مشاع
تقسیم سود بین تمام وراث
نحوه پرداخت:
پرداخت مبلغ فروش به صورت جداگانه به هر یک از وراث
استفاده از حساب مشترک برای مدیریت هزینه‌های قانونی
مزایده در صورت عدم توافق:
درخواست مزایده از دادگاه در صورت عدم توافق وراث
ارزیابی توسط کارشناس دادگستری
بررسی وصیت‌نامه:
تأیید اینکه آیا متوفی وصیت کرده است یا خیر
بررسی محتوای وصیت‌نامه در صورت وجود
شرایط فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت
فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت ممکن است، اما با محدودیت‌هایی همراه است و نیاز به بررسی وضعیت وراثتی دقیق‌تر دارد
بررسی وضعیت وراثتی:
باید وضعیت وراثتی ملک را بررسی کرد
مشخص کردن اینکه آیا ملک به نام متوفی ثبت شده است یا خیر
بررسی گواهی انحصار وراثت:
بررسی اینکه آیا گواهی انحصار وراثت موجود است یا خیر
اگر موجود است، بررسی تاریخ انقضای آن
بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی:
بررسی مفاصاحساب مالیاتی متوفی
تأیید اینکه ملک در فهرست اموال متوفی قرار دارد
بررسی مفاصاحساب مالیاتی فروشنده:
بررسی مفاصاحساب مالیاتی فروشنده
تأیید اینکه فروشنده هیچ بدهی مالیاتی ندارد
بررسی وضعیت مالی فروشنده:
بررسی اینکه آیا فروشنده دارای بدهی‌های مالی است یا خیر
تأیید اینکه فروشنده قادر به تحویل سند به خریدار است
بررسی وضعیت حقوقی فروشنده:
بررسی اینکه آیا فروشنده دارای اجازه قانونی برای فروش است یا خیر
تأیید اینکه فروشنده دارای مجوز قانونی برای انجام معامله است
مزایده ملک ورثه‌ای
مزایده ملک ورثه‌ای به معنای فروش یا حراج ملک ورثه به بالاترین قیمت پیشنهادی است. این مزایده معمولاً در موارد زیر انجام می‌شود:
در صورت وجود اختلافات بین وراث در مورد نحوه تقسیم یا مدیریت ملک ورثه
اگر برخی از وراث تمایل به فروش ملک داشته باشند اما دیگران مخالف هستند
مراحل انجام مزایده ملک ورثه ای
ارزیابی ملک: ابتدا توسط کارشناس دادگستری ارزیابی و تعیین مبلغ حداقل انجام می‌شود.
مزایده: ملک به مزایده گذاشته می‌شود و بالاترین پیشنهاد پذیرفته می‌شود.
صدور رای: دادگاه رای به فروش ملک به بالاترین پیشنهاد صادر می‌کند.
اجرا: ملک به فروش رسیده و مبلغ به وراث تقسیم می‌شود.
باید توجه داشت که این مزایده باید توسط دادگاه انجام شود و باید در روزنامه رسمی اعلام شود.
وراث باید از مزایده مطلع شوند و فرصت اعتراض داشته باشند.
در صورت عدم توافق وراث، دادگاه می‌تواند ملک را به مزایده بگذارد.
مزایده یک راه‌حل قانونی برای حل اختلافات وراث است که در مقایسه با روش‌های دیگر امن‌تر و قانونمندتر است. همچنین می‌تواند به فروش ملک با بهترین قیمت کمک کند.
در مجموع، مزایده ملک ورثه‌ای یک فرآیند قانونی است که برای حل اختلافات وراث در مورد ملک ورثه انجام می‌شود و باید توسط دادگاه مدیریت شود تا اطمینان از عدالت و قانونی بودن فرآیند حاصل شود.
نتیجه‌گیری
ملک ورثه ای یک نوع خاص از ملک است که نیاز به بررسی‌های قانونی و رعایت نکات خاص دارد. خرید و فروش این نوع ملک باید با توجه کامل به قوانین و مقررات انجام شود تا از مشکلات قانونی جلوگیری شود.
