افراد قانون گذار برای جلوگیری از تغییر کاربری زمین های کشاورزی در سال1374 قانونی به عنوان حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی را تصویب کردند. اما این افراد چنددرصد در این زمینه موفق بوده اند را باید بررسی و ارزیابی کرد.
اراضی که شامل قانون حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها هستند
زمین هایی که خارج از محدوده قانونی شهر و حومه شهر است، شامل اجرایی شدن این قانون می باشند. در سال1362 محدوده های شهری را به منظور تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی تصویب کردند. این قانون یعنی می توانند زمین هایی که از قدیم در شهر ها باقی مانده است را تبدیل به مجتمعی مسکونی کنند. طرح بهسازان در روستاها به محدوده ای می گویند که توسط قانون گذاران به تصویب رسیده باشد. یعنی این طرح فقط تغییر کاربری محدود زراعی و باغ های موجود در روستا را شامل می شود.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی امکانپذیر است؟
جواب این سئوال را باید یک فرد مشاوره حقوقی ملکی دهد که طبق گزارشاتی که به دست آمده قانون تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی ممنوع است و فقط باید در زمان هایی که ضرورت دارد این قانون را تغییر داد. البته برای تغییر این قانون حتما باید کمیسیون نمایندگان وزارت خانه، مسکن و شهرسازی، نماینده سازمان حفاظت از محیط زیست و استانداری برگزار شود. همچنین این کمیسیون باید زیر نظر وزارت کشاورزی برگزار گردد. تصمیماتی که در وزارت خانه گرفته می شود، فقط با تایید اکثریت اعضا کمیسیون معتبر خواهد بود. همچنین این کمیسیون باید با حداقل دو ماه بعد از درخواست متقاضی تشکیل شود و تصمیم نهایی را بگیرند.
تغییر کاربری کشاورزی به مسکونی به عهده چه مرجعی است
تشخیص موضوع تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی را باید بر عهده چه مرجعی باشد؟ طبق اصول تغییر کاربری زمین های کشاورزی به عهده وزارت جهاد کشاورزی است و آنها تعیین می کنندکه مالکین باید در چه مواردی مجوز برای تغییر کاربری زمین خود را بگیرند. فردی که قصد دارد زمین خود را تغییر کاربری بدهد باید حداقل هشتاد درصد ارزش کل زمین را به عنوان عوارض پراخت کند. البته اگر برای سکونت شخصی و مالکین کم در آمد در مساحت کوچک باشد شامل عوارض نمی شود. همچین اگر این تغییر کاربری زمین کشاورزی به دامی باشد هم نیز نیاز به پرداخت عوارض ندارد.
تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی بدون مجوز
اگر متصرفین و مالکین به صورت غیر قانونی و بدون مجوز شروع به تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی کنند، علاوه بر پرداخت هشتاد درصدی عوارض باید سه برابر قیمت اراضی با احتساب ارزش روز زمین با کاربری جدیدش را پرداخت کنند. دادگاه ها و دادسرها وظیفه دارند بعد از اعلام وزارت جهاد کشاورزی به این تخلف بدون نوبت رسیدگی کنند و دستور توقیف عملیات ساخت و ساز را با هر نوع کاربری صادر کنند.
فردی که این تخلف را انجام داده است اصلا فرقی نمی کند که شخص حقوقی باشد یا شخصی حقیقی. در هر دو صورت تخلف انجام شده و باید از ادامه عملیات ساخت و ساز جدا خوداری کند. فرد قانون گذار حتما باید برای آن ها جزای نقدی سه برابر قیمت اراضی باغ ها با حساب کردن ارزش روز زمین با کاربری مسکونی در نظر بگیرد.
اگر شخص حقوقی دوباره این تخلف را انجام دهد، علاوه بر جریمه نقدی از خدمت به اداره های دولتی و شهرداری ها به صورت دائم محروم می شود. اسناد رسمی نیز اگر از این قیبل تخلفات را انجام دهند، طبق قانون از شش ماه تا دوسال تعلیق از خدمت می شوند.
نحوه رسیدگی به درخواست های تغییر اراضی زمین های کشاورزی به مسکونی
همان طور که در قسمت بالا به آن اشاره شد تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی مطابق با اصول وزارت جهاد کشاورزی تعیین شود. فردی که قصد دارد زمین خود را تغییر کاربردی بدهد، باید درخواست خود را به صورت کتبی به سازمان های کشاورزی استان تحویل دهد.
چنانچه متقاضی زمین ورثه یا وکیل مالک باشد، باید درخواست کتبی را همراه با مدارک و اسناد مربوطه به دبیرخانه کمیسیون تحویل نماید. کمیسیون درباره درخواست وی و ادعای او تحقیق می کند. برای ادامه تحقیقاتش از دستگاه های اجرایی مربوط به شهرداری کمک می گیرد تا مدارک وی را تایید کنند. پس از انجام تمامی مراحل، درخواست وی بعد از دوماه با رای اکثریت اعضا مورد قبول می باشد.
البته اگر کمیسیون درخواست را قبول کند، متقاضی می تواند ارائه نقشه و مشخصات کامل زمین به منظور تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی را به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان تحویل دهد. اداره اقتصادی بعد از صدور گواهی مبنی بر تغییر کاربری و واریز هشتاد درصد ارزش کل زمین کشاورزی مجوز تغییر کاربری را صادر می کند.
شما می توانید برای تغییر اراضی زمین کشاورزی خود به مسکونی با املاک ویهان ویلا مشورت کنید. آن ها روزانه بخش قابل توجهی از سوالات مخصوص به تغییر کاربری کشاورزی و مسکونی را پاسخ می دهند.
هزینه های تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی
در مورد تغییر کاربری زمین های کشاورزی به مسکونی به دلیل ممنوع بودن این موضوع عوارض دقیقی را تعیین نکرده اند اما در سال 1400 هیات دیوان عدالت اداری مجاز دانستن عوارضی را برای تغییر کاربری با تایید کمیسیون طبق ماده پنج و بر اساس تعرفه عوارض سالیانه شوراها تایید کردند.
متاسفانه در سال های قبل در این باره نرخ و هیچ درصد مشخصی وجود ندارد و بسیاری از مالکین با هزینه های بالای تغییر کاربری اراضی بسیار شکایت دارند. هزینه های بالا بدلیل آنکه کشاورزی در بافت و محدوده روستاها است عملا نظارتی بر روی آن ها نبوده است و دهیاری و شوراها در این بی نظمی سوء استفاده هایی می کنند.
نکته: البته برخی از شورا ها و دهیاری ها از این اشتباهات می کنند.
کلام آخر
تغییر کاربری زمین های کشاورزی هیچ تفاوتی با زمین های زراعی و باغی ندارد و تمام اصول آن ها مانند یکدیگر است اما تغییر کاربری های صنعتی و کارگاهی کمی متفاوت است. زمین کشاورزی تنها شامل زمین های زراعی و باغی نمی شوند بلکه شامل تمام زمین هایی می شود که در آن محصولات غذایی و غلات است و هرگونه تغییر کاربری باعث آسیب زدن به چرخه طبیعت می شود.
