خرید زمین خارج از بافت برای سرمایه‌گذاری مناسب بودن یا نبودن آن به عواملی شامل موقعیت جغرافیایی، قوانین و مقررات محلی، امکان دسترسی به خدمات عمومی مانند آب، برق، و راه‌های ارتباطی و همچنین آینده توسعه شهری و...بستگی دارد.
زمینهای خارج از بافت دارای محدودیت‌هایی هستند و نیاز به مجوزهای خاص برای ساخت و ساز دارند. قیمت زمین خارج از بافت معمولاً کمتر از زمین داخل بافت است.
زمینهای خارج از بافت ممکن است بسیاری از خدمات را نداشته باشند، که این موضوع میتواند کیفیت زندگی را تحت تأثیر قرار دهد. همچنین، دسترسی به خدمات عمومی مانند آموزش، سلامت، و حمل و نقل ممکن است محدود باشد.
البته آینده‌ی توسعه شهری میتواند تأثیر مستقیمی بر ارزش زمین خارج از بافت داشته باشد. اگر منطقه مورد نیاز برای توسعه شهری در نظر گرفته شده باشد، ممکن است ارزش زمین افزایش یابد. اما اگر منطقه در آینده برای توسعه نیافتاده، ممکن است ارزش زمین کاهش یابد.
بنابراین، برای اینکه آیا خرید زمین خارج از بافت برای سرمایه‌گذاری مناسب است ، توصیه می‌شود که با یک مشاور حرفه‌ای مشورت کنید تا از تمام جوانب‌ها آگاه شوید. همچنین، بررسی دقیق قوانین و مقررات محلی و آینده توسعه شهری منطقه مورد نظر بسیار حیاتی است.
زمین خارج از بافت چیست؟
«زمین خارج از بافت» اصطلاحی است که در معماری و شهرسازی گفته می‌شود و به فضاهایی اشاره می‌کند که در حاشیه یا بیرون از مناطق مسکونی و تجاری اصلی یک شهر یا محله قرار دارند. این فضاها معمولاً شامل پارک‌ها، فضای سبز، مسیرهای پیاده‌روی، رودخانه‌ها، دریاچه‌ها، جنگل‌ها، مرزهای طبیعی مانند کوهستان‌ها و حتی برخی از فضاهای صنعتی یا کشاورزی می‌شوند که می‌توانند دلیلی برای گرفتن فعالیت‌های انسانی و معماری شهری، محیط زیستی خاص خود باشند.
این فضاها برای حفظ تنوع زیستی، افزایش کیفیت زندگی و ایجاد ارتباطات طبیعی بین انسان و طبیعت می باشد. همچنین، از آنها می‌توانند به عنوان فضای تفریحی و سرگرمی عمل کنند و فرصت‌هایی را برای ورزش، تفریح و استراحت در محیط طبیعی فراهم کنند.
در طراحی و برنامه ریزی شهری، توجه به این فضاها بسیار مهم است، زیرا آنها نقش مهمی در عملکرد اکولوژیکی شهرها و حفظ کیفیت محیط زیست ایفا می‌کنند.
فرق زمین خارج از بافت و زمین داخل بافت
فرق اصلی بین زمین ازخارج بافت و داخل بافت در نحوه استفاده، قوانین مربوط به زمین، و ارزش اقتصادی آنها است:
زمین خارج از بافت
مقررات قانونی: ساخت و ساز در زمین های خارج از بافت به صورت قانونی ممنوع است، مگر در مواردی که نیاز به الحاق به بافت وجود دارد.
کاربری: این زمین‌ها معمولاً دارای کاربری مسکونی و امکان فعالیت‌های کشاورزی یا استفاده‌های دیگری هستند.
قیمت: قیمت زمینهای خارج از بافت معمولاً کمتر از زمینهای داخل بافت است، زیرا این زمین‌ها هنوز به تأثیرات مورد استفاده قرار نگرفته‌اند.
سرمایه گذاری: خرید خارج از بافت زمین می تواند گزینه های مناسب برای کسانی باشد که در زمین با سرمایه گذاری کنند، اما این نوع سرمایه گذاری ممکن است بیشتر باشد.
زمین داخل بافت
مقررات قانونی : ساخت و ساز در زمینهای داخل بافت طبق قوانین و مقررات موجود انجام می شود و معمولاً نیازی به الحاق به بافت نیست.
کاربری: این زمین‌ها معمولاً دارای کاربری مسکونی، تجاری، یا صنعتی هستند و می‌توان در آنها ساخت و ساز کرد.
قیمت: قیمت زمینهای داخل بافت معمولاً بیشتر از زمینهای خارج از بافت است، زیرا این زمین‌ها بیشتر به صورت مستقیم مورد استفاده قرار می گیرند.
سرمایه گذاری: خرید زمین داخل بافت میتواند گزینه‌ای امن‌تر برای سرمایه‌گذاری باشد، زیرا این زمین‌ها معمولاً دارای قوانین و مقررات مشخص‌تری هستند و احتمال مشکلات قانونی کمتری دارند.
چه قوانینی برای استفاده از فضاهای "زمین خارج از بافت" وجود دارد؟
• برای فضاهای «زمین خارج از بافت»، قوانین و مقررات وجود دارد که باید استفاده شود. این قوانین و مقررات به منظور حفظ محیط زیست، کنترل رشد شهری و تضمین حقوق مالکان اعمال می‌شوند. برخی از این قوانین عبارتند از:
• مجوز ساخت و ساز: ساخت و ساز در زمینهای خارج از بافت بدون داشتن مجوز قانونی ممنوع است. این مجوزها معمولاً با توجه به طرح‌های توسعه شهری و روستایی صادر می‌شوند و فرآیندی پیچیده شامل می‌شوند.
• طرح هادی: این طرح‌ها برای سازماندهی و هدایت توسعه فضای شهری و روستایی تهیه می‌شوند. زمین‌هایی که خارج از این طرح‌ها قرار دارند، معمولاً بدون بنچاق (سند رسمی مالکیت) هستند.
• زمینهای خارج از بافت‌های معمولی دارای کاربری‌های خاصی هستند که با استفاده از آنها برای غیرمصرح با قوانین، محدودیت‌هایی وجود دارد. برای تغییر کاربری زمین، باید از طریق مراجع قانونی اقدام شود.
• استعلام کاربری زمین از دهیاری: در برخی از مناطق، برای اطمینان از اینکه زمین مورد نظر برای ساخت و ساز مناسب است یا خیر، باید از دهیاری استعلام بگیرید. این فرآیند میتواند اطلاعات مفیدی درباره وضعیت قانونی و استفاده از زمین فراهم کند.
• وضعیت گواهی سند مالکیت: برای زمین‌هایی که خارج از بافت قرار دارند، می‌توان با استفاده از سامانه‌های الکترونیکی یا مراجعه به مراجع، وضعیت سند مالکیت خود را بررسی کرد. این میتواند در روند خرید و فروش زمین و دریافت کمک‌های مالی کمک کند.
• این قوانین و مقررات نه تنها برای حفظ محیط زیست و کیفیت زندگی کمک می‌کند، بلکه باعث می‌شود که از زمینهای خارج از بافت به شکلی منظم و قانونی استفاده شود.
بیشتر بخوانید:
- چگونه سند شورایی و مالکیت یک ویلا را استعلام بگیریم؟
- آیا در شمال زمین بخریم؟
- چگونه با سرمایه ی کم در شمال ویلا بخریم؟
مزیت و معایب زمین های خارج از بافت
زمین های خارج از بافت، به ویژه در مناطق شهری، دارای مزایا و معایبی خاص خود هستند. این زمین‌ها معمولاً در حاشیه شهرها یا در مناطق دورتر از مرکز شهر قرار دارند و می‌توانند تحت قوانین و مقررات خاصی قرار گیرند که محدودیت‌هایی را برای ساخت و ساز و استفاده از آنها اعمال می‌کنند. با این حال، برخی از مزایا و معایب کلیدی این نوع زمین‌ها عبارتند از:
مزایا
قیمت مناسب: زمینهای خارج از بافت معمولاً ارزان‌تر از زمینهای داخلی بافت هستند، که این امر برای سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاری با کمترین هزینه، فرصت مناسبی برای ارائه هستند.
پتانسیل رشد قیمتی: زمین‌هایی که در نزدیکی بافت قرار دارند و احتمال ورود به طرح توسعه شهری (بافت) را دارند، می‌توانند پس از ورود به بافت، افزایش قابل توجهی در قیمت تجربه کنند، که این امر ارزش سرمایه‌گذاری را در آنها افزایش دهد.
معایب
هزینه‌های عمرانی بیشتر: زمانی که زمین از بافت بافتی خارج می‌شود، نیاز به هزینه‌های عمرانی بیشتر برای ساخت زمین برای ساخت و ساز و ایجاد امکانات اولیه مانند آبرسانی، برق‌رسانی، و گازرسانی وجود دارد.
مجموعه‌های ساخت و ساز: در بسیاری از مناطق، شهرسازی و قوانین ساخت‌وساز و سازه‌هایی برای ساخت و ساز در زمینهای خارج از ساختار تعیین می‌شود که میتواند منجر به مشکلات و محدودیت‌های زیادی در ساخت و ساز شود.
نکات: از خرید یا سرمایه‌گذاری در زمینهای خارج از بافت، توصیه می‌شود که با بررسی دقیق قوانین و مقررات محلی، همچنین با بررسی متخصصین ملکی و حقوقی، اطلاعات کامل در رابطه‌ها، هزینه‌های احتمالی، و پتانسیل رشد قیمت این نوع زمین‌ها را انجام دهید.
چه عوامل باعث می‌شوند که زمین از خارج بافت ارزان‌تر باشند؟
- زمینهای خارج از بافت ممکن است به دلیل فاصله از مراکز شهری و خدمات عمومی کمترین را داشته باشند. این امر میتواند به کاهش قیمت زمین منجر شود، زیرا بیش از حد ممکن است قیمت را تحت فشار قرار دهد.
- در مقایسه با زمینهای داخل بافت که ممکن است به دلیل توسعه شهری و استفاده از قیمت‌های بالاتر پیدا کنند زمینهای خارج از بافت ممکن است نرخ رشد قیمت کمتری داشته باشد.
- زمینهای خارج بافت ممکن است با محدودیت‌های بیشتر در زمینه ساخت و ساز، از جمله نیاز به مجوزهای خاص برای ساخت داشته باشند. این محدودیت‌ها می‌توانند باعث کاهش قیمت این نوع زمین‌ها شوند و در نتیجه قیمت آنها را پایین نگه دارند.
- زمینهای خارج از بافت امکان دسترسی به خدمات شهری مانند، برق، تلفن و آب را ندارند یا به این خدمات محدود دسترسی دارند. این عامل میتواند دارای ارزش نسبی زمینهای بافت را بیشتر کند، زیرا مردم می‌توانند تا نزدیکی خدمات شهری زندگی کنند.
- زمینهای خارج از بافت ممکن است جذابیت کمتری برای سرمایه‌گذاری داشته باشند، زیرا ممکن است نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشند یا به دلیل فاصله‌ها، ارزش کمتری داشته باشد.
به طور کلی، قیمت زمین خارج از بافت به مجموعه‌ای از عواملی ، از جمله موقعیت جغرافیایی، دسترسی به خدمات شهری، قوانین و مقررات محلی، و استفاده از بازار املاک بستگی دارد. بنابراین، حتی اگر زمین خارج از بافت در زمان خرید ارزان‌تر باشد، این امکان وجود دارد که با هزینه‌های خاص همراه باشد.
جمع بندی
خرید زمین خارج از بافت میتواند یک گزینه مناسب برای سرمایه‌گذاری باشد، اما این تصمیم باید بر اساس تحلیل دقیق موقعیت ملک، قوانین محلی، و سرمایه‌گذاری شما انجام شود. توصیه می‌شود قبل از خرید، با یک مشاور املاک و مستغلات مشورت کنید تا از عدم وجود مشکلات و فنی مطمئن شوید.
مشاورین و متخصصین تیم ویهان ویلا با ارائه ی یک نمودار قیمتی متفاوت از ویلاها، شما را در خرید ویلاهای شهرکی، ساحلی و جنگلی در شمال و خرید ویلا در مازندران همراهی می کنند تا شما ملک مورد نظرخود را براساس بودجه ایی که در نظر گرفته اید و سلیقه ی خود برای سرمایه گذاری انتخاب کنید.
به یاد داشته باشید که ممکن است امکان دریافت قوانین محلی و ملی متفاوت وجود داشته باشد. بنابراین، توصیه می‌شود قبل از شروع فعالیت، با مسئولین محلی تماس بگیرید و اطلاعات دقیق را کسب کنید.
