امروزه با توجه به قوانین که در جهان بنیان گذاری شده، دارایی و اموال را به روش های مختلف و قانونی می توانید تقسیم کنید. یکی از این تقسیم بندی ها، تقسیم دارایی به ملک مفروز و دیگری هم به ملک مشاع است، این تقسیم بندی ها یکی از رایج ترین و پر استفاده ترین ها در اموال و دارایی ها می باشد.
ملک مفروز چیست؟
شاید برای شما سوال باشد معنی مفروز یعنی چه؟ مفروز در لغت یعنی جدا کرده، تقسیم کرده است. در واقع ملک مفروز، ملک مشاع است که مالکان آن تصمیم گرفته اند ملک را به بخش های تقسیم کنند و برای بخش های دیگر حق تصمیم نداشته باشند. در نتیجه ملکی که جدا شده و فقط یک مالک دارد، به آن ملک مفروز می گویند. قانون ملک مفروز دیگر اجازه به حق دخالت و اختلاف به شرکا نمی دهد چون ملک افراز شده و بین آن ها تقسیم شده است، و هر کدام بر ملک خود حق دخالت و تصمیم گیری دارند.
ملک مشاع چیست؟
مشاع در لغت یعنی مشترک، مشابه، اشاعه و در حقوق به آن تقسیم نشده می گویند. ملک مشاع همان طور که از نامش پیدا ست، یعنی در بین وارثان تقسیم نشده و یک ملک مشترکی است. در ملک مشاع هر وارث حق دخالت و تصمیم گیری بر جای جای ملک را دارد. مثلا شما با دو نفر دیگر ملکی را دارید حالا زمین یا خانه یا هر چی دیگر باشد چه شما و چه اون دو نفر بر تمام ملک حق دارید اگر شما دو دانگ داشته باشید، یعنی در نقطه به نقطه ی اون ملک دو دانگ دارید. یا مثلا اگر یک ملکی به چند نفر به ارث برسد تمام وارثان حقی از اون ملک دارند حالا هر مقداری باشد مهم آن است که سهم فرد در ملک پراکنده است. در نتیجه هیچ اقدامی برای تفکیک دانگ ها از هم دیگر را نمی توان انجام داد. نکته ی مهمی که در این قسمت وجود دارد، آن است که مالکین می توانند برای صدور سند جداگانه با توجه به سهم وراثتی که دارند، تقاضا کنند.
فرق ملک مفروز و ملک مشاع در چیست؟
• ملک مشاع به اسم چندین مالک است و بدون تصمیم گیری نمی توانند روی ملک ساخت و ساز یا کار های دیگری انجام دهند. اما ملک مفروز فقط یک مالک دارد و توسط یک نفر اداره می شود و حق هیچ گونه دخالتی در آن وجود ندارد.
• در ملک مشاع چند نفر حق تصمیم گیری بر آن را دارند یعنی یک مالک بدون اعضای دیگر نمی تواند برای ملک به تنهای تصمیم بگیرد. در ملک مفروز این گونه نیست تنها یک مالک دارد و فقط آن فرد می تواند برای ملک خود تصمیم بگیرد.
• همان طور که می دانید ملک مفروز زیر مجموعه ی ملک مشاع است، یعنی اگر ملک مشاع را تقسیم کنیم به ملک مفروز تبدیل خواهد شد.
برای این که مالکان در ملک مشاع بتوانند سند رسمی خود را داشته باشند باید اقدام به سند جداگانه و افرازی کنند.
آیا امکان دارد که ملک مشاع افراز نشود؟
وقتی این اتفاق رخ خواهد داد که باعث ضرر و زیان رساندن به مالکین شود. چون خواه یا ناخواه در موقع افراز ملک قیمت آن کاهش پیدا می کند، حالا اگر کاهش قیمت به صورت خیلی زیاد باشد امکان افراز ملک مشاع وجود ندارد. مورد بعدی که باعث ناممکن شدن این موضوع می شود، این است که مالکان در قرار داد افراز را ممکن نکنند و آن را حذف کنند، دیگر شرط افراز برای مالکین از بین می رود و نمی توانند ملک را افراز کنند.
صادر کردن سند جدید بعد از افراز
وقتی ملک شما افراز خواهد شد که سند قبلی یا کهنه قبل از صادر کردن سند مفروز باطل شده باشد. اگر سند قدیمی هنوز اعتبار داشته و باطل نشده باشد افراز ملک هیچ معتبر و درست نیست. حالا وقتی که سند جدید صادر شده و ملک افراز شد می توانید برای فروش و یا هر کار دیگر آن اقدام کنید.
فرق سند مشاع و سند مفروز با سند شش دانگ چیست؟
سند مشاع چندین مالک دارد و برای تصمیم گیری ملک تایید همه ی مالکین لازم است، یعنی بدون دخالت حتی یک مالک نمی توان برای ملک تصمیم گرفت. پس این سند دارای چندین مالک است. در سند مفروز مالک فقط دارای بخش خاصی از ملک است و فقط سند آن بخش را دارا می باشد . این نوع هم نسبت به سند مشاع مناسب تر است البته برای فروش آن شرایط خاصی وجود دارد. اما سند شش دانگ فقط و فقط یک مالک دارد بدون واسطه و مالکین دیگری است. در این نوع ملک ها فقط یک مالک حق دخالت و تصمیم گیری برای آن را دارد. در واقع ملک های مشاع و مفروز شرایط های را دارند مخصوصا ملک مشاع که توسط چندین مالک اداره می شود. ولی یک ملک که سند شش دانگ آن فقط برای یک شخص می باشد بسیار راحت تر و آسان تر برای آن می توان تصمیم گرفت.
سند تفکیکی چیست؟
وقتی یک ملک دارای چندین مالک یا وارث است و هر کدام از وارثان قصد دارند که سند جداگانه داشته باشند باید برای سند تفکیکی اقدام کنند. وقتی که ملک مربوطه، در دفتر اسناد رسمی به بخش ها و قسمت های جداگانه ای تقسیم می شوند. اگر هر کدام از مالکین قصد داشته باشند که برای ملک خود سند تفکیکی داشته باشند باید برای آن درخواست دهند، و دفتر ثبت با توجه به سهم وراث هر کدام از مالکین اقدام به صادر کردن سند تفکیکی می کند و در نتیجه آن را برای مالکین آماده و صادر خواهد کرد.
سخن پایانی
شما برای این که درباره ی ملک خود و حق و حقوق خود کاملا مطلع شوید باید به دفاتر ثبت اسناد مراجعه کنید. ما در این مقاله تلاش کرده ایم فرق ملک مشاع و مفروز را با تمام شرایط خاص خود توضیح دهیم با مطالعه ی این مقاله درباره ی این دو ملک اطلاعات لازم را به دست می آورید.
